专题研究

一篇文章,读懂酒店开发全过程

2019-08-09

一个高档酒店项目的成功开发,涉及到5大不同的专业主体,都有谁?他们都干些啥?先后顺序如何?下面我们一一道来。

01

开发商投资部门



负责取得酒店类项目土地开发权


主要把控和推进这2件事儿:


可行性研究

土地市场出现含酒店的土地项目,业主方投资部门介入,进行获取项目的可行性研究,以及购买价格评估。

获得土地开发权

业主方投资部门通过招拍挂、旧改、收购等方式获得土地开发权。


这个阶段的酒店画面是这样的 ↓(嗯,它就是一块地)

一篇文章,读懂酒店开发全过程(图1)

02

酒店顾问公司



提供的主要服务有3项:

定位策划研究

根据项目所属区位、资源条件等,对项目档次类型、功能规划、运营亮点、投资回收测算等内容进行策划

概念规划服务

设计酒店产品,将酒店功能规划细化,并形成指导设计工作的任务书

 酒店品牌筛选

寻找与项目形象定位匹配的酒店集团和品牌(在不自营的情况下)


酒店顾问公司是为项目指路的“智者”,主要作用就是:定(方)向、省时(间)、省(金)钱。尤其是对于酒店开发经验不足的业主来说,聘请酒店咨询公司必不可少,而且应该走在管理公司和设计公司的前面。

业内知名酒店顾问公司有曾经的三华,酒店加盟品牌中也部分设置酒店顾问部,近些年新成立的酒店咨询公司也是各有千秋。


这个阶段的成果的画面是这样的↓

一篇文章,读懂酒店开发全过程(图2)


03

酒店设计公司



设计这个口吧,是很操心的。最怕的是跟设计公司开会,半天、一天的都是小case,惹急了连开一两天都不带喊停的……

别的可以不懂,设计方案的颜色啊风格啊这些谁都觉得有话说。所以,这个阶段的跟进很考验专业性,当然,找好的设计公司也是至关重要的。这个阶段又可分为两个部分:


概念设计阶段:主要确定设计风格和整体效果,以及核心技术参数 ,主要包含建筑设计、平面布局设计、室内概念设计、机电设计、园林设计、厨房洗衣房设计、泳池水景设计、消防安全设计、音视频和声学设计、标识标牌设计、艺术品设计等,设计的关键成果需获得酒店运营方认可。

扩初图阶段:主要由当地设计院和室内设计公司共同完成,主要工作内容为确认建筑平面、确定功能区域及房间面积、确定机电系统竖向位置和平面布置、确定隔墙位置、材料小样、尺寸、地面、立面、天花、节点大样等。

施工图阶段:要各设计、施工公司协同完成,主要确认施工工艺、隔音节点、二次机电、管线综合、天花综合等,收边收口等细节内容在图纸上表达,能够达到施工标准。


这个阶段的酒店图纸是这样的 ↓

一篇文章,读懂酒店开发全过程(图3)
一篇文章,读懂酒店开发全过程(图4)



04

建设单位



这部分太专(ku)业(zao),大家努力看看吧~


业主方通常通过总包和分包的形式完成酒店项目的土建、内装、机电安装、消防、暖通、园林等建设工作。


按照项目资金来源的不同,各施工单位的确定,分为公开招标和邀请招标等不同形式。


按照业主自身供应商库规模发包形式也分为全包、甲供材、甲指乙供等不同组合形式。


根据业主项目管理形式也分为固定单价和固定总价等不同合同形式。


按业主审计部门的能力可以考虑自行审计和第三方审计等不同形式。


设计总包单位太多了,中铁、铁建、中外建等,但聚焦到酒店这个专业上来说,有竞争力的并不很多。

这个阶段的酒店画面是这样的 ↓

一篇文章,读懂酒店开发全过程(图5)


05

管理运营方



各位看官请注意,酒店管理公司跟前面的顾问公司、设计公司、施工单位可不一样,前面的还可以简单粗暴的说是一锤子买卖,品牌可是要跟开发商一起过日子的~


那得经历恋爱(MOU)——结婚(开业)的过程,说不定还要离婚(解约)……所以,品牌的选择大家可要擦亮眼睛。

筹备开业

酒店开业前12个月,筹备团队进场,全面启动项目的筹开工作,主要包括人员招聘、物资采购、证照办理、市场营销等

正式运营

业主方择良辰吉日举行酒店开业庆典,正式投入运营

 资产管理

通过不断优化产品和服务,提升运营效率,增加净现金流,继而带动资产升值


当然,一个在中国经历了数十年发展的行业,光光凭借寥寥数字是很难写全面,写透彻的,如果看官们对于其中任何一个部分感兴趣,可以留言,我们择机详聊,深入探讨。


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